Is investeren in woningen interessant voor ondernemers?
Als ondernemer met een eenmanszaak of een eigen bv kun je op verschillende manieren je geld investeren. Je kunt je eigen geld in je bedrijf stoppen om groei te realiseren, of privé beleggen in aandelen of obligaties. Een andere optie is investeren in vastgoed.
Waarom zou ik investeren in vastgoed?
De belangrijkste reden om te investeren, is het realiseren van rendement. Dit geldt ook voor beleggingen in vastgoed. Veel ondernemers hebben een sterk wisselend inkomen. Met huurinkomsten van een pand krijg je stabielere inkomsten. Niet alleen zolang je ondernemer bent, maar ook na je pensioen. Deze inkomsten vallen onder direct rendement.
Daarnaast kan de waarde van vastgoed stijgen. Dit zorgt voor vermogensgroei. Dit noemen we indirect rendement, omdat het geld pas bij de verkoop vrijkomt. Is het pand verhuurd? Dan wordt het pand meestal verkocht tegen een lagereprijs dan wanneer je het leeg verkoopt.
Welke factoren beïnvloeden huizenprijzen?
Of de huizenprijzen stijgen of dalen, hangt af van een aantal factoren.
Vraag en aanbod
Huizenprijzen worden onder andere beïnvloed door vraag en aanbod op de woningmarkt. Het CBS verwacht dat het aantal huishoudens de komende jaren stijgt, vooral door eenpersoonshuishoudens. Hierdoor blijft de vraag naar huizen waarschijnlijk hoog. Het huizenaanbod is momenteel juist beperkt, en huizen worden snel verkocht. Gemiddeld binnen één maand. De grote vraag en het beperkte aanbod zorgen voor hogere prijzen. Ook de hoogte van de hypotheekrente heeft invloed op huizenprijzen.
Wet- en regelgeving
Daarnaast beïnvloeden wet- en regelgeving de waarde van woningen en mogelijke huurinkomsten.
- De recente Wet betaalbare huur beperkt bijvoorbeeld de maximale prijs in het middensegment. De hoogste huur die de verhuurder in het middensegment mag vragen is € 1.184,82. Alleen als een woning op basis van het puntensysteem meer dan 186 punten waard is, is de verhuurder vrij om zelf de huurprijs te bepalen. Maar ook dan is er een beperking. Tot 1 mei 2029 is er een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging.
- De Wet vaste huurcontracten. Deze wet maakt het verhuurders bijna onmogelijk om tijdelijke contracten aan te bieden. Alleen voor bepaalde doelgroepen blijft het mogelijk een huurcontract voor een bepaalde periode te geven. Alle overige nieuwe huurders krijgen gelijk een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Deze overheidsmaatregelen kunnen verhuur van woningen minder aantrekkelijk maken. Dit heeft mogelijk negatieve invloed op de waardeontwikkeling van (verhuurde) woningen.
Ook economische omstandigheden spelen een rol. Bij een verslechterde economie dalen huizenprijzen meestal, zoals gebeurde tijdens de kredietcrisis van 2008-2013. Benieuwd naar onze verwachting van de huizenmarkt in 2025 en 2026?
Hoe zit het met de belastingen?
Koop je een bestaande woning en ga je daar niet zelf in wonen? Dan betaal je vanaf 2026 8% overdrachtsbelasting. Dit tarief was daarvoor 10,4%. Lees ook ons artikel: 'Hogere overdrachtsbelasting bij aankoop tweede woning'. Koop je een nieuwbouwwoning? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw. .
ls je privé een pand bezitt, betaal je geen belasting over de werkelijke huurinkomsten. Je betaalt inkomstenbelasting in box 3 over de fictieve inkomsten uit je beleggingspand, ook als je het pand niet verhuurt.
Voor 2026 is het forfaitaire inkomen 6% van de waarde van het pand, met een renteaftrek van 2,26%. Dit is een voorlopig percentage dat na 2026 definitief wordt vastgesteld. De belasting is 36% van dit forfaitaire inkomen (2026).
Begin 2025 is de Wet tegenbewijsregeling van kracht geworden. In deze wet staat dat wanneer de belasting op basis van het forfaitaire systeem hoger is dan de belasting over de werkelijke inkomsten, de belasting op basis van dit werkelijke rendement moet worden vastgesteld. Voor onroerend goed bestaan de werkelijke inkomsten uit: huur, waardeveranderingen (zowel gerealiseerd als ongerealiseerd) en rente op eventuele schulden. Kosten voor bijvoorbeeld onderhoud zijn niet aftrekbaar. Op basis van de tegenbewijsregeling betaal je niet meer dan 36% belasting over het ‘werkelijke’ inkomen. Je moet wel zelf aantonen dat je werkelijke inkomsten lager zijn.
De belastingheffing in box 3 wijzigt zeer waarschijnlijk. Er is een wetsvoorstel ingediend om vanaf 1 januari 2028 alleen maar belasting te heffen op basis van het werkelijke rendement. Dit voorstel omvat ook een nieuwe manier om het rendement op box 3-vastgoed te belasten.
Het voorstel heeft brede steun in de Tweede Kamer. Hoe de heffing er precies uit zal zien is nog niet bekend.
Eigen geld of lenen?
Als je de hele koopprijs niet kan of wil betalen met eigen geld, kun je lenen bij de bank. Voor een tweede woning gelden andere voorwaarden dan voor een woninghypotheek voor een huis waarin je zelf woont. De rente is vaak iets hoger en je kunt niet de volledige koopprijs lenen. Bij ABN AMRO kun je onder voorwaarden met een Maatwerk Financiering een deel van de marktwaarde van het pand in verhuurde staat financieren.
Financier je het pand deels met eigen geld en deels met een lening? Dan kun je je spaargeld dat je overhoudt op een andere manier laten renderen. Of als buffer achter de hand houden, bijvoorbeeld voor onderhoudskosten. Laat je goed informeren over de mogelijkheden en de voor- en nadelen van het gebruik van je eigen geld, eventueel samen met een lening.
Investeren in een 2e woning met een eigen bv?
Een eigen bv biedt meer mogelijkheden om te investeren in een 2e woning. Je kunt het pand namelijk op naam van de bv kopen. De belastingheffing gaat in een bv niet in box 3, zoals bij privé. Jouw bv betaalt namelijk vennootschapsbelasting over de werkelijke winsten.
Deze winsten bestaan onder andere uit de huurinkomsten min de kosten. En de winst die je bv bij verkoop maakt op het pand. In 2025 betaalt de bv 19% vennootschapsbelasting over winsten tot € 200.000, en 25,8% daarboven. Wat overblijft na belasting kan de bv als dividend aan jou privé uitkeren. Hierover betaal je 24,5% (2025) inkomstenbelasting in box 2 tot een uitkering van € 67.804 (voor fiscaal partners samen €135.608). Daarboven betaal je 31 %.
De bv kan ook een lening verstrekken aan jou privé of kan een dividenduitkering aan je doen bij voldoende winstreserves. Hiermee kun je het pand (deels) privé betalen. Lees ook ons artikel 'Hypotheek bij bv niet altijd gunstig'.
Het is belangrijk dat je goed op de hoogte bent van wet- en regelgeving. Zo worden privéschulden hoger dan € 500.000 bij een eigen bv vanaf 2025 ontmoedigd door de wetgever. Laat je daarom goed adviseren door een fiscaal adviseur.
Meer weten?
Wil je overleggen of heb je vragen? Maak een vrijblijvende afspraak met een van onze adviseurs Preferred Banking Ondernemers. Zij kijken naar jouw gehele situatie en begrijpen welke extra keuzes je als ondernemer hebt.
“Als je als ondernemer slim wilt investeren, kan vastgoed zorgen voor stabiele inkomsten en vermogensgroei, zowel tijdens als na je werkende leven. Denk goed na over jouw opties en de regels.”
Erwin van Elst, Expert Vermogensplanning