Minder huurwoningen en retailpanden, thuiswerken bereikt evenwicht
De markt voor commercieel vastgoed in woningen en winkels neemt in omvang af. Bij woningen zorgt een reeks voor beleggers nadelige maatregelen ervoor dat woningen van de huursector naar de koopsector overgeheveld worden. Winkelgebouwen krijgen een andere functie doordat consumenten hun aankopen tegenwoordig ook vaak vanuit huis doen. Over de kantorenmarkt is voorzichtig goed nieuws te melden; het voorlopige plafond van thuiswerken lijkt bereikt.
Download het complete rapport
Lees alle feiten en ontwikkelingen in de Stand van vastgoed van november 2024
(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)
Aanbod huurwoningen zakt weg
Diverse bronnen wijzen erop dat het aanbod huurwoningen in hoog tempo aan het afnemen is. Huurplatform Pararius telde in het derde kwartaal van dit jaar 12.368 huurwoningen in de vrije sector die beschikbaar kwamen voor nieuwe huurders, een daling van 38 procent in vergelijking met 2023. Ook cijfers van makelaarsorganisatie NVM wijzen in die richting. De daling staat niet op zichzelf; in drie jaar tijd is het aantal nieuw verhuurde woningen in de vrije sector met de helft afgenomen. Twee verklaringen dienen zich aan. Allereerst kan het aanbod dalen doordat huurders minder snel van woning wisselen en langer in hun huurwoning blijven. Ten tweede kan het zijn dat eigenaren huurwoningen die vrijkomen niet meer te huur aanbieden, maar besluiten deze te verkopen op de koopmarkt; ook wel uitponden genoemd. In het laatste geval neemt niet alleen het aanbod beschikbare huurwoningen, maar ook de voorraad huurwoningen af.
Nieuwsartikelen gebaseerd op ervaringen uit de sector signaleren dat uitponden momenteel in volle gang is. Een analyse van vastgoedonderzoekers Francke, Hans en Korevaar in economenblad ESB biedt hiervoor vooralsnog het sterkste cijfermatige bewijs. Uit hun artikel blijkt dat particuliere beleggers in 2023 ongeveer 6.800 woningen meer verkochten dan dat ze kochten. Al vanaf 2021, het moment dat de overdrachtsbelasting voor beleggers omhoog ging van 2 procent naar 8 procent, verkopen particuliere beleggers meer woningen aan eigenaar-bewoners dan andersom. Het verschil tussen de twee neemt toe in de loop van 2023. Verkoop van huurwoningen kan pas plaatsvinden als huurders van woning wisselen en is daarmee een proces wat uitgesmeerd wordt over een langere periode. Het is dan ook de verwachting dat het verkopen van huurwoningen aan eigenaar-bewoners verder toeneemt in 2024. Al helemaal omdat vanaf 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur van kracht is, die ervoor zorgt dat de hoogte van de huur van woningen in het middensegment aan strikte regels is onderworpen.
De woningen die van de huurmarkt verdwijnen, zijn veelal goedkope woningen in grote steden. Tussen 2015 en 2021 waren het juist deze woningen die in groten getale werden aangekocht door particuliere beleggers, laat de analyse van Francke, Hans en Korevaar zien. Ook een verdiepende analyse van NVM/Brainbay toont dat met name kleine appartementen sinds 2023 worden uitgepond. Mogelijk sorteren verhuurders met het uitponden van deze woningen ook voor op naderende verduurzamingseisen. De uitgeponde woningen hebben namelijk vaak een relatief slecht energielabel. Vanaf 2030 moeten huurwoningen verplicht minimaal over energielabel D beschikken.
Het Canadese Eres is een van de bekendste voorbeelden van grote verhuurders die van Nederlandse huurwoningen af wil. Naast de huurwoningen een voor een zelf uit te ponden, probeert Eres hele plukken van de portefeuille van in totaal 6.900 Nederlandse huurwoningen over te doen aan vastgoedbeleggers. In juli werd bekend dat Vivet en Rubens Capital Partners respectievelijk 66 en 464 woningen van Eres hebben overgenomen. Beide partijen zeggen de woningen op hun beurt uit te gaan ponden zodra de zittende huurders vertrekken. In oktober kwam daar nog de verkoop van bijna 3.000 huurwoningen van Eres bij, aan een investeerdersgroep geleid door het Amerikaanse TPG Angelo Gordon. Ook een deel van deze woningen gaat naar verwachting uitgepond worden, waarbij het relatief lage energielabel van de woningen volgens bronnen van vakmedium Vastgoedmarkt een belangrijke reden is.
De krimp van de huursector is wrang voor woningzoekenden die vanwege hun persoonlijke situatie een sterke behoefte hebben aan een huurwoning, zoals alleenstaanden of studenten, of voor wie een koopwoning in de gewenste woonplaats financieel niet haalbaar is. Doordat de krimp zich concentreert in grote steden en koopwoningen daar gemiddeld duurder zijn dan in de rest van het land, komt de toegankelijkheid van wonen in de grote steden verder onder druk.
Nieuw evenwicht in thuis- en kantoorwerk lijkt bereikt
De Nederlandse kantorenmarkt heeft een zware periode achter de rug. Sinds de COVID-19-pandemie heerst er veel onzekerheid over de functie van het kantoor, nu hybride werken in een groot deel van de samenleving gemeengoed is geworden. Ondanks dat thuiswerken echter al langer ingebed is in de Nederlandse werkcultuur, heeft er post-COVID-19 een flinke stijging plaatsgevonden van het aantal thuiswerkers. Volgens data van Eurostat gaf 37 procent van de Nederlandse werknemers aan thuis te werken in 2019; in 2023 is dit percentage gestegen naar 52 procent.
Opvallend is dat het percentage werknemers dat “soms” zegt thuis te werken aanzienlijk is gestegen, van 23 procent in 2019 naar 39 procent in 2023. De groei van deze groep vormt een uitdaging voor de Nederlandse kantorenmarkt. Werknemers beslissen vaak zelf wanneer ze naar kantoor gaan, wat het voor bedrijven moeilijk maakt om duidelijk beleid op te stellen voor een optimaal gebruik van kantoorruimte. Tegelijk hebben werkgevers te maken met de zogenaamde ‘piekbezetting’, waarbij een groot deel van de medewerkers tegelijkertijd op kantoor is. Dit speelt vooral op dinsdag en donderdag, terwijl de kantoren op rustige dagen grotendeels leeg staan. Het afstoten van kantoorruimte is dus niet zonder meer een passend antwoord op de gemiddeld lagere bezetting.
Uit recent onderzoek onder de leden van werkgeversverenging AWVN blijkt dat thuiswerkers gemiddeld drie dagen per week naar kantoor komen bij een volledige werkweek. Werkgevers geven aan over het algemeen tevreden te zijn met de balans tussen thuiswerken en op kantoor werken. Toch zou een derde van de werkgevers graag zien dat werknemers vaker op kantoor zijn, vooral omdat ze vrezen dat thuiswerken ten koste gaat van de sociale cohesie binnen de organisatie.
Inmiddels lijkt de balans tussen thuiswerken en werken op kantoor te stabiliseren. Data van Eurostat tonen aan dat het percentage Nederlandse thuiswerkers sinds 2021 redelijk stabiel op ruim 50 procent zit. Dit is aanzienlijk hoger dan het gemiddelde van 22 procent in 2023 voor de hele de Europese Unie. De balans in thuiswerken lijkt vooral pas vanaf 2023 te zijn gevonden, waarbij stabiliteit in thuiswerken wordt weerspiegeld in de reisbewegingen van Nederlandse werknemers. De ANWB meldt dat de filedruk in 2024 iets af lijkt te nemen, na een recordjaar in 2023 waarin veel filedruk werd veroorzaakt door medewerkers die massaal op dinsdag en donderdag naar kantoor reisden. Ook Translink-data over openbaar vervoersbewegingen laat een stijgende lijn zien in het aantal reisbewegingen op werkdagen, waarbij er in 2024 een balans lijkt te ontstaan.
Voor organisaties betekent het hoge percentage thuiswerken niet direct het einde van het moeten aanhouden van kantoorgebouwen. Verschillende onderzoeken stellen dat het kantoor een cruciale rol blijft spelen voor zowel werkgever als werknemer. Onderzoek van CBRE laat zien dat zowel grote bedrijven als mkb-ondernemingen het kantoor vooral zien als een plek voor samenwerking en ontmoeting. Deze interactie staat centraal in de huisvestingsstrategie, waarbij de meeste bedrijven beleid opstellen om thuiswerken te integreren.
CBRE meldt echter een groot verschil tussen grote en kleinere bedrijven wat betreft thuiswerken. Grote bedrijven zijn flexibeler in het toestaan van thuiswerken, wat leidt tot een verwachte afname van het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte in de komende vijf jaar. Mkb-bedrijven daarentegen hebben hogere bezettingsgraden en verwachten juist uit te breiden. CBRE voorspelt dat er per saldo een daling zal zijn van 88 werkplekken per 100 werknemers naar 71 werkplekken per 100 werknemers onder mkb-bedrijven in de komende vijf jaar. Onder grotere bedrijven zal er per saldo volgens CBRE een daling zijn van 69 werkplekken per 100 werknemers naar 56 werkplekken per 100 werknemers.
Omdat het volledig afstoten van kantoorruimte geen optie is door de sociale functie van het kantoor, zal het omgaan met lage bezettingsgraden, thuiswerken en leegstaande kantoorvloeren op specifieke dagen een grote uitdaging zijn voor de Nederlandse kantorenmarkt. Kant-en-klare oplossingen zijn er nog niet, maar er zijn wel kansen om creatief met leegstand om te gaan en bij te dragen aan maatschappelijke doelen. Zo stelt NS haar hoofdkantoor beschikbaar voor Utrechtse studenten op dagen met een lage bezettingsgraad. Het Amsterdamse bedrijf UseSpace werkt samen met gebouweigenaren om (tijdelijke) leegstand aan te pakken. UseSpace probeert maatschappelijke organisaties te koppelen aan bedrijven met (tijdelijke) leegstand, waardoor ruimte ontstaat voor maatschappelijke functies zoals kunst en cultuur.
Aantal retailpanden daalt nog steeds verder
Veranderende winkelvoorkeuren blijven ervoor zorgen dat het aantal winkels afneemt. Onder andere ESPRIT, Game Mania en Bristol zijn in 2024 toegevoegd aan het rijtje bekende retailketens dat kopje onder is gegaan. Mede aan de hand van deze en andere faillissementen is de leegstand iets gestegen en daalt het aanbod aan retailpanden verder. In september telde Nederland nog bijna 207.600 fysieke verkooppunten (inclusief horeca en diensten). Dat is een daling van 2 procent ten opzichte van januari 2023. Hierachter schuilen grote verschillen. Zo daalde het aantal verkooppunten in huishoudelijke en luxe artikelen met 7 procent, in schoenen en lederwaren met 7 procent en in kleding en mode met 4 procent. Het aantal horecapanden blijft daarentegen toenemen.
De daling in het aantal winkels geeft aan dat het fysieke retaillandschap nog steeds in een transitie zit. Het onlinekanaal heeft een stevige positie ingenomen en retailers moeten zichzelf opnieuw uitvinden om hier een succesvolle fysieke formule tegenover of naast te zetten. Vastgoedeigenaren proberen mensen weer naar de winkels te lokken, onder andere door in te spelen op de belevingseconomie waarin ervaringen van klanten centraal staan. ‘Retailtainment’, waarbij consumenten winkelen combineren met een ritje op de kunstijsbaan, een liveoptreden of een virtual reality-ervaring, is hiervan een voorbeeld.
Databedrijf Locatus ziet inmiddels voorzichtig een ommekeer ontstaan in de daling van het aantal fysieke winkels. Binnen diverse categorieën zoals speelgoedwinkels, elektronicazaken en textielsupers is na een jarenlange daling sprake van stabilisatie. Die ombuiging zal naar verwachting ook plaatsvinden bij de meeste andere categorieën. Inmiddels stijgt de markthuur na een lange periode van dalingen, een positief signaal voor vastgoedbeleggers. Dit biedt hoop dat de ommekeer die te zien is bij de genoemde winkels ook snel breder gevoeld wordt binnen het retailvastgoed.
Meer informatie
Lees het volledige rapport Stand van Vastgoed - de vastgoedsector in economisch perspectief voor meer gedetailleerde informatie over de ontwikkelingen in het vastgoed en de verschillende vastgoedtypen.
(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
